ธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยทั่วไปเป็นธุรกิจเอกชน มีเป้าหมายทางธุรกิจเพื่อความมั่นคง เจริญก้าวหน้า
และแสวงหาผลกำไร เนื่องจากเป็นธุรกิจที่มีมูลค่าและมีเงินหมุนเวียนสูง จึงสามารถทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ได้มากมาย
ส่วนเรื่องการปั่นราคาให้สูงนั่นก็เพื่อให้ทำงานง่าย (สินค้าดีราคาแพงทำง่ายที่สุด) เช่น
ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนที่สำคัญอย่างหนึ่งของธุรกิจนี้ที่มีราคาสูงขึ้น เป็นพอให้ผู้ประกอบการรายเล็ก ๆ ไม่สามารถเข้ามาลงทุนได้
แต่กลับเป็นพอดีกับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดใหญ่ ผลงานหรือสินค้าที่ผลิตขึ้นมาจึงมีคุณภาพมากขึ้น
แต่ผู้บริโภคต้องจ่ายเงินแพงขึ้น ธนาคารได้ดอกเบี้ยเงินกู้มากขึ้น และสุดท้ายรัฐฯเก็บภาษีได้มากขึ้น
1. ลักษณะทั่วไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นการรวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องกันหลายธุรกิจเข้าด้วยกัน คือ
* การซื้อ ขายที่ดิน หรือรวบรวมที่ดิน
* การปรับสภาพ หรือพัฒนาที่ดิน
* การออกแบบ + การก่อสร้าง + บำรุงรักษา
* การซื้อ ขายวัสดุก่อสร้าง
* การขายสินค้า (อสังการิมทรัพย์) และการใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่น ๆ
2. เคล็ดไม่ลับในการประสบความสำเร็จในธุรกิจนี้
* หาความรู้ เตรียมความพร้อมให้ดีที่สุด
* ว่าจ้างผู้รู้มาช่วยในงานที่ไม่ถนัด (ส่วนบุคคล)
* ว่าจ้างที่ปรึกษาจากภายนอก (เป็นองค์กร)
* เตรียมการขอสินเชื่อจากธนาคารที่มีประสบการณ์ในด้านนี้
* เตรียมพร้อมรับความเสี่ยง เปลี่ยนแปลง หรือความผิดพลาด (เงินทุนสำรอง)
3. ลักษณะพิเศษของธุรกิจนี้
* มีมูลค่าสูงตามธรรมชาติ
* มีขนาดใหญ่ ใช้ผู้ร่วมงานจำนวนมาก (ค่า overhead สูง)
* มีอัตราการบริโภคจำกัดมากกว่าธุรกิจอื่น ๆ (1 หน่วยต่อปริมาณประชากร)
* มักมีปัญหาอาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและลึก
* เมื่อเกิดปัญหาอาจส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและลึก
* ในปัจจุบันมีการใช้งบประมาณในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์เป็นจำนวนมาก
4. ความจริงที่ควรรู้เกี่ยวกับธุรกิจ
* อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะบางอย่างเหมือนสินค้าชนิดอื่น ๆ คือถ้าราคาแพงเกินไม่อาจขายไม่ได้
* แต่ยังมีผู้บริโภคบางส่วนเข้าใจว่าถ้าบ้านแพงขึ้นเรื่อย ๆ จะไม่มีปัญญาซื้อ (เช่าอยู่ก็ได้ไม่เสียหายอะไร)
ชาตินี้จะไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ต้องรีบซื้อบ้านเร็ว ๆ
* ถ้าสินค้าแพงเกินไปแต่ยังมีผู้ซื้อสินค้า (ทั้งจริงและไม่จริง) แล้วสินค้าก็แพงขึ้นเรื่อย ๆ สุดท้ายจะกลายเป็น NPL และ NPA
อยู่ในธนาคาร สถาบันการเงินต่าง ๆ กรมบังคับคดี และตลาดรองอสังหาริมทรัพย์
5. ราคาอสังหาริมทรัพย์มีหลายราคาดังนี้
* ราคาขาย = ราคาที่ผู้ขายเป็นผู้กำหนด
* ราคาซื้อ-ขาย = ราคาที่ทรัพย์นั้นขายได้ (มักเป็นความลับ)
* ราคาตลาด = ราคาซื้อ- ขายโดยเฉลี่ย ต้องมีการสำรวจ ตรวจสอบจากผู้มีความรู้ความชำนาญ
* ราคาประเมิน = มีทั้งราคาที่ประเมิน โดยภาคราชการและเอกชน (มักใช้การของสินเชื่อ)
* มูลค่าทางบัญชี = ต้องพึ่งนักบัญชีเป็นหลัก
หมายเหตุ : ราคาข้างต้นอาจไม่ตรงกันเลยก็ได้ แต่อาจใกล้เคียงกัน
6. ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศไทยอย่างง่าย ๆ ที่ดิน 1ไร่ มี 400 ตารางวา ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิใด ๆ
ราคา 1 บาท/ ตารางวา (400 บาท/ไร่) หรือมากกว่านี้ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ แต่ใช้จำนำจำนวนไม่ได้
ราคา 10 บาท / ตารางวา (4,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ ที่ดินที่มีเอกสิทธิ์ และใช้จำนองได้
ราคา 100 บาท/ ตารางวา (4,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ และใช้จำนำ จำนองได้อยู่ในเมืองต่างจังหวัด
ราคา 1,000 บาท/ ตารางวา (4,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์และใช้จำนองได้ อยู่ในเมืองใหญ่ กรุงเทพ และปริมณฑล
ราคา 1,000 บาท/ ตารางวา (4,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ และใช้จำนำ จำนองได้ อยู่ในเมืองใหญ่
กรุงเทพ ปริมณฑลและใช้ประโยชน์ทางธุรกิจอย่างเต็มที่
ราคา 100,000 บาท/ ตารางวา (40,000,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ และใช้จำนำ จำนองได้
อยู่ในกรุงเทพชั้นใน หรือใจกลางย่านธุรกิจ
ราคา 1,000,000 บาท/ ตารางวา (400,000,000 บาท/ ไร่) หรือมากกว่านี้ในอนาคต
หมายเหตุ : - ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับการรับรู้และความต้องการของตลาด
- บางส่วนขึ้นอยู่กับราคาประเมินของทางราชการ
- ในทางธุรกิจต้องการซื้อที่ดินในราคาถูกที่สุดเพื่อให้ต้นทุนต่ำและอาจต้ำกว่าราคาประเมินของทางราชการ
- การซื้อที่ดินมักกระทำกันเป็นความลับอยากรู้จริง ๆ คงต้องหาทางสืบกันเอาเอง
7. ราคาต้นทุนที่ดินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยประมาณอยู่ที่ 20-30% เนื่องจากสภาพที่ดินไม่แน่นอนและขึ้นกับทำเลที่ตั้งด้วย ส่วนราคาที่ดิน วัตถุดิบที่ซื้อรวบรวมกันมักอยู่ในระหว่าง 10-15% มีเป็นจำนวนมากที่เป็นที่ตาบอด (ไม่มีทางเข้าออก) ต้องซื้อทางเข้าออก เชื่อมกับถนนสาธารณะให้ได้ ซึ่งมีราคาแพงกว่ากันมาก
8. หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะตกลงแค่ไหน
- ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อาจลดลง 10-30% จากราคาตลาดที่เหมาะสม
- ทิ่นเปล่าในทำเลที่มีความต้องการมาก อาจลง 40-60% จากราคาประกาศขาย
- ที่ดินเปล่าในทำเลที่มีความต้องการน้อยอาจลดลง 70-90% จากราคาประกาศขาย
หรือกล่าวโดยสรุป คือลดกลับไปหาราคาต้นทุนเดิมนั่นเอง เมื่อราคาของสินทรัพย์สามารถขึ้นลงได้
ตามความต้องการ ปละสภาวะเศรษฐกิจ จึงต้องพยายามให้ผู้ที่มีฐานะดีมาก ๆ เข้ามาลงทุนในสินทรัพย์นี้เพื่อให้สามารถถือครองทรัพย์ไว้ได้ในช่วงสภาวะเศรษฐกิจไม่ดี
เพื่อให้ผ่านช่วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ราคาตกต่ำไปได้
9. การชี้นำตลาดของธุรกิจนี้ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน
- บ้านไม้อยู่สบาย (ในอดีตมีไม้มากก็ต้องการขายไม้)
- บ้านทรงไทยหรือไทยประยุกต์อยู่สบาย (ก็จริงบ้างไม่จริงบ้าง)
- บ้านแบบตะวันตกอยู่สบาย (ปลูกบ้านทรงไทยแล้วมันอยู่ไม่สบาย)
- บ้านแบบแปลก ๆ ที่ได้รับการออกแบบมาอยู่สบาย (ก็จริงบ้างไม่จริงบ้าง)
- การตกแต่งบ้านและจัดสวนทำให้บ้านอยู่สบาย (ก็จริงบ้างไม่จริงบ้าง)
- บ้านและที่ดินเป็นสินทรัพย์อย่างดี (บ้านเก่าก็จะถูกหักค่าเสื่อมและต้องการบำรุงรักษา)
- ที่ดินมีราคาแพงขึ้นเสมอ (ราคาขายมักแพงขึ้นเสมอ แต่ราคาซื้อก็อยู่ที่ความพอใจของผู้ซื้อด้วยเหมือนกัน)
- บ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ ใช้จำนำจำนองได้ (จริงแต่จะกู้ได้เท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับความเห็นของผู้ให้กู้ด้วย)
- ที่ดินเท่าเดิมคนเพิ่มขึ้นเสมอ (ใช่แต่คนอยู่บ้านเช่าอยู่แฟลต อยู่อพาร์ทเม้นต์ หรือคอนโดมิเนียมก็ได้ ขึ้นอยู่กับความจำเป็นในชีวิตของแต่ละคน)
10. เทคนิคการขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
- ขายก่อนเปิดโครงการ (เปิดจองเป็นการภายใน)
- ขายเมื่อเปิดโครงการช่วงแรก (ช่วงพรีเซ็นต์)
- ลงประกาศขายตามสื่อต่าง ๆ (มีทั้งที่ฟรีและเสียเงิน)
- การจัดนิทรรศการ หรืองานแสดงสินค้าต่าง ๆ
- ขายเปลี่ยนมือในระหว่างลูกค้ากันเอง (ตามความต้องการและสภาพเศรษฐกิจ)
